Wertgutachten für Ihr Haus und Grundstück

vom Sachverständigen für Immobilienbewertung Andreas Arlt

Wertgutachten für Ihr Haus und Grundstück

vom Sachverständigen für Immobilienbewertung Andreas Arlt

Sachkundig Objektiv Sicher

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln ist ganz einfach?


Gehen Sie ins Internet, z.B. auf ImmobilienScout24.de, und suchen Sie sich ein paar passende Immobilien in Ihrer Gegend raus. Dann noch etwas aufrunden (10 – 20 %, denn schließlich wollen Sie ja daran verdienen) und schon haben Sie den „Wert“ Ihrer Immobilie ermittelt. Wozu dann noch einen Sachverständigen beauftragen? Kostet doch nur Geld.

Leider funktioniert das mit dem Wertgutachten so nicht…

… wie Sie vielleicht auch schon herausgefunden haben. Denn:

  • Preise in den Internetportalen sind lediglich Angebotspreise, also Wunschvorstellungen. Auch ein pauschaler Abzug von 10 % bringt Sie nicht weiter.
  • Wenn Sie eine Immobilienbewertung mit Gutachten für eine Erb-Auseinandersetzung, eine Scheidung oder einen geplanten Immobilienverkauf benötigen, dann kommen Sie um ein förmliches Gutachten eines Sachverständigen nicht drum herum.

Wieviel kostet ein Wertgutachten, um den Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu bestimmen?



Die Kosten für die Immobilienbewertung durch einen Gutachter sind variabel. Auf jeden Fall kostet es den Gutachter erst einmal viel Zeit für die Erstellung und dementsprechend kostet es Geld für den Auftraggeber. Je mehr Daten vorhanden sind, also Unterlagen vorliegen, desto weniger Zeit benötigt der Gutachter für die Unterlagenrecherche und desto kleiner fällt die Rechnung aus.

400

In der Regel kostet eine Wertermittlung für ein Haus etwa 400 €.
600

Ein Kurzgutachten hingegen kostet etwa 600 €.
2000

Ausführliche Gutachten kosten oftmals 2.000 €.
20000

Ein mehrere Millionen „schweres“ Objekt kann auch 20.000 € kosten.

Welche Art Immobilienbewertung brauchen Sie?

Ob es ein Kurzgutachten, eine Wertermittlung oder ein ausführliches Gutachten werden soll oder muss – das entscheiden wir in einem Termin gemeinsam. Oft reicht ein Kurzgutachten zur Wertermittlung Ihrer Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück) vollkommen aus.

Welche Verfahren der Wertermittlung für Immobilien gibt es?


Verschiedene Verfahren werden für eine Gutachtenerstellung herangezogen. Die gängigsten sind:

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Nach dem Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Immobilien abgeleitet, die hinreichend mit der zu vergleichenden übereinstimmen.
Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren bemisst sich der Wert einer Immobilie nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten nach Abzug der Abnutzung.
Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden.
Residualwertverfahren

Residualwertverfahren

Hier wird der vorläufige Wert mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt und dann alle für die Fertigstellung notwendigen Kosten abgezogen.

Um einen ermittelten Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu stützen, also seine Richtigkeit zu untermauern, wird zusätzlich zum Hauptverfahren in der Regel ein zweites angewandt. So kann zum Beispiel der Wert einer Eigentumswohnung mit dem Vergleichswertverfahren berechnet werden und stützend wird das Ertragswertverfahren angewandt, also wie würde sich der Wert im Falle einer Vermietung darstellen. Eine Wertermittlung kann übrigens nicht nur für den jetzigen Zustand eines Objektes durchgeführt werden, sondern auch für die Vergangenheit. Dies ist zum Beispiel bei Trennungen wichtig.

wertermittler_1_Grundstück

Unbebaute Grundstücke

Vergleichswertverfahren und ggf. stützend das Ertragswertverfahren
wertermittler_2_Wohnung

Eigentumswohnung

Vergleichswertverfahren und stützend das Ertrags- oder Sachwertverfahren

wertermittler_4_Gewerbe

Mehrfamilien-/Bürohaus, Hotel

Ertragswertverfahren und stützend das Sachwertverfahren
wertermittler_3_Häuser

Ein- oder Zweifamilienhaus, Ferienhaus

Sachwertverfahren und stützend das Ertragswertverfahren

Häufige Fragen zu Immobilienbewertung

beantwortet von MAKS

1Was macht ein Gutachter bzw. Sachverständiger anders als eine Online-Berechnung?
Durch die Unabhängigkeit von einem eventuellen Verkaufsauftrag wird er niemals ein „Gefälligkeitsgutachten“ erstellen. Auch wenn Ihnen das Ergebnis nicht gefällt, ist es eben der rechnerische und auch sachverständig ermittelte Wert Ihrer Immobilie. Das bedeutet, der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Aber das bedeutet nicht, dass morgen nicht jemand diese Immobilie zu einem höheren oder niedrigeren Preis kaufen möchte. Ein Sachverständiger berechnet den Wert auf Grundlage von Daten wie z.B. Bodenrichtwert, Normalherstellungskosten, Baupreisindex, Liegenschaftszins, etc.. Auch die Anpassung des Bodenrichtwertes an das zu bewertende Grundstück ist eminent wichtig! Ein Grundstück kann durchaus auch einen höheren oder niedrigeren Wert pro Quadratmeter haben, als der Bodenrichtwert ausweist.
2Was ist der Unterschied zwischen einem Kurzgutachten und einem ausführlichen Wertgutachten?
Ein Kurzgutachten führt nur die wichtigsten Daten und Rechengrößen auf. Auf eine ausführliche Objekt- und Lagebeschreibung, sowie eine Erläuterung der Fachbegriffe und Verfahrensweisen kann verzichtet werden. Der Umfang beträgt etwa 20 DinA4-Seiten.
Ein ausführliches Gutachten beschreibt sehr detailliert das Objekt und die Lage, erläutert ausführlich die Fachbegriffe und Wertermittlungsverfahren und verfügt über eine umfangreiche Fotodokumentation. Der Umfang kann leicht 40 bis 80 DinA4-Seiten betragen. Auch die Recherche und Besorgung von Unterlagen, Behördengänge etc. sind dann notwendig.
3Welche Daten werden vom Sachverständigen für ein Wertgutachten berücksichtigt und woher kommen diese?
  • Eigentümerrecherche (Grundbuch/Grundakte/Liegenschaftskataster)
  • Grundstücksgröße laut Katastereintrag
  • Bodenrichtwerte (Gutachterausschuss)
  • Anpassungsfaktoren für die Bebaubarkeit
  • Minderungen z.B. durch Verkehrslärm oder Immissionen (z.B. Geruchsbelästigung durch eine nahe Rindermast)
  • Altlasten (Abfrage im Altlastenkataster)
  • Baulasten (Baulastenverzeichnis)
  • Miethöhe (Gutachterausschuss, Mietspiegel)
  • Erschließung (Straße, Zu-/Abwasser, etc)
  • Liegenschaftszins
  • Marktanpassungsfaktor
4Was bedeutet der Immobilienwert bzw. der Marktwert eigentlich?
Der Immobilienwert, der vom Gutachter im Rahmen einer Immobilienbewertung bzw. eines Wertgutachtens ermittelt wird, spiegelt den Wert wider, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielbar wäre. Das bedeutet jedoch auch, dass in einer besonderen Situation ein potentieller Käufer auch bereit wäre mehr zu bezahlen oder in einer schlechten Marktlage nur zu einem geringeren Wert verkauft werden könnte.

Wie Andreas Arlt als Sachverständiger für Wertgutachten arbeitet …



Andreas Arlt ist Immobilienfachwirt und seit über 22 Jahren als Immobilienmakler tätig. Als Gutachter arbeitet er unabhängig und verfolgt mit der Wertermittlung keine eigenen Vermarktungsziele. Sie können das Gutachten für die eigene Vermarktungstätigkeit verwenden oder einem Immobilienmakler Ihrer Wahl zur Verfügung stellen. Natürlich kann ein ausführliches Gutachten auch in einem Gerichtsverfahren nützlich sein.
Auch für andere Immobilienmakler, Verwalter oder Institutionen ist Herr Arlt tätig. Die Unabhängigkeit ist dabei ein sehr wichtiger und entscheidender Faktor.
Andreas Arlt hat besonders tiefgründige Fachkenntnisse Über Immobilien und Grunstücke in Stahnsdorf, Kleinmachnow, Potsdam Mittelmark und Berlin.

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